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谈房地产企业融资模式创新

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摘要:根据《中国产业地产市场上呢度调研及投资战略研究报告》来看,2019年上半年郑州房地产市场的发展形势比较平稳,成交价格稳中有升,大型商业地产不断涌现,随着2019年国家政策调控持续发布,“房是用来住的,而不是用来炒的”的理念逐步被人们接受,那么未来房地产企业该如何应对来对市场的冲击,在众多房地产企业中站稳脚跟呢?本文将从融资模式和经营模式两个方面展开阐述,希望能够对郑州房地产开发商募集资金提供更多更好的途径。

关键词:房地产企业;融资模式;经营模式

从房地产的发展历程来看,从2000年以来,房地产业迅速发展,地产开发商接连涌现,都争相强夺房地产开发权,但是房地产企业进行项目对于资金的需求极高,随着近年来国家出台的一系列房地产调控政策调控,如提高存款准备金率、限购、限贷、房产税等政策均对房地产企业的发展前景产生了不利的影响,进而影响了投资者以及购房者对于房地产企业发展的信息。这对于房地产企业的融资和经营均产生了不利的影响。由于房地产企业属于资金密集型行业,有着高投资、高风险、回收期长的特点,导致房地产筹资风险较其他行业相比就更加明显。如何创新经营和管理模式,以吸引更好的投资者来进行投资,从而降低筹资风险,提高房地产企业的筹资风险控制能力,对于中小型房地产企业尤为重要。

一、传统的房地产融资模式的弊端

(一)银行借贷房地产公司向银行进行抵押贷款在地产开发前端是最常见的一种融资方式,当然在房地产行业处于井喷式发展的阶段,银行贷款审批手续相对简单,资金投放量较大,但是这也仅仅是对于大中型房地产企业而言,对于中小型房地产企业能够获得银行的大量贷款也是较难的。

(二)信托计划由于近几年央行发布通知限制房地产贷款,直接导致房地产资金来源受到威胁,房地产企业不得不采用信托融资来缓解资金压力。但是近年来信托融资利率逐年攀升,截至2019年涨到了平均13%,节节攀升的信贷利率加上企业自身庞大的信托规模,都使得房地产企业的还款压力越来越大。如果资金无法实现有效周转,融资成本又很高这两者就会成为压垮企业的直接原因。

(三)金融机构债权这种向资产管理公司和其他类似的金融机构金融借贷融资的方式与银行借贷的方式非常相似,但是贷款利率会比较高,房地产企业的资金使用成本会比较高,而且企业要按时偿还每个季度的利息,对于资金周转的效率要求也比较高。

(四)金融机构股权金融机构通过购买房地产企业的股权,成为房地产企业的股东,让资金的投资者参与企业的经营与决策,共担风险,共享收益,当然这种融资方式的弊端在于房地产企业的融资成本更高,相比较债权而言,当然,对于项目的经营也没有完全的决策权,这也是很多房地产企业不愿意采用这种融资方式的主要原因。

二、创新融资渠道的途径

(一)经营模式多元化传统的地产项目一般是住宅地产,但是住宅项目主要是对于刚需型的购房者和改善型购房者,基本上所有的房地产开发企业都会以住宅为主,但是这样带来的问题就是市场的饱和度高,融资困难,融资渠道越来越窄,所以房地产企业应该多种模式经营,拓宽业务面。(1)商业地产。郑州作为小商品集散地,商业地产发展势头迅猛,从老的二七商圈到新的个性化高端商业地产的出现,从丹尼斯大卫城到正弘城,从熙地港到永威木色购物中心,只经历了短短5年左右的发展时间,郑州城市框架不断大大,区域人口的不断集聚,每个区域均形成了自己的商业中心,所以商业地产也是房地产企业转型发展的一个方向。(2)养老地产。随着人口出生率下降和人类寿命的延长,老龄化社会也是我们不得不面对的问题,加之二胎政策的放开,对于第一代独生子女,两个人负担四个老人和两个孩子,同时还要偿还房贷的现象已经成为常态,作为家庭的支柱,中年人承受的压力非常大,那么,作为老年人如何解决自己的养老问题也显得尤为关键,不少知识分子,愿意选择条件较好的老年公寓来安度自己的晚年,这样既减轻了孩子的负担,老年公寓的生活安排得比较充实,也可以让自己不再孤单,所以,未来老年地产项目势必会成为一大热点。国务院发布的《“十三五”国家老龄事业发展和养老体系建设规划》以及2018年民政部发布《关于确定第二批中央财政支持开展居家和社区养老服务改革试点》为房地产企业进军养老产业指出了方向。(3)旅游地产。建业足球小镇,恒大金碧天下,银基冰雪世界等旅游地产项目如雨后春笋般涌现,这也说明随着人们物质生活水平的提高,旅游已经成为人们不断丰富自我精神世界的方式,不管是带着孩子开阔眼界还是愉悦自己的身心,旅游都是不错的选择,那么旅游地产也吸引了房地产大佬的眼球,其中,恒大集团的旅游地产就占据了整个旅游地产的半壁江山,当然这个队伍中也有中小型开发商,比如许昌瑞贝卡房地产开发公司,虽然它在郑州的住宅项目很少,但是它买下了白云山景区的经营权,并且在景区开发了不同层次的就店,低端的有白云人家,高端的有白云国际度假酒店,还开发的有对外出售和出租的住宅和公寓,用于退休的老人们长期疗养。旅游地产看似收益少,回收期长,但是是有盈利关键在于如何运作和经营,成功的案例还有许多,比如重渡沟景区每年到夏季,以团体租赁的方式来长住休闲度假的人络绎不绝,成为重渡沟景区主要的经济支柱。旅游地产也得到了国家和地方的政策支持,既保留了绿色美景,也给周围村民带了财富,企业和村民互利共赢。(4)产业孵化园经营。随着高校产教研深度融合的不断推进,创新创业教育的不断推广,高校希望通过与企业共同打造各种产业孵化园,在这里,高校提供科研技术支持,企业提供创业初期的经费投入和场地,让智力成果能够尽快转化为劳动力,为企业和高校带来经济利益,同时也服务社会,大学生产业孵化园项目既有教育部门提供的政策红利和税收部门提供的税收优惠,最近几年产业孵化园项目也不断落地,比如中软国际作为软件行业的龙头企业,在秦皇岛市建立了软件学院和软件孵化园,郑州的腾讯众创空间,航海科创基地孵化园,“创业梦工场”创业孵化园等八家孵化园批准成立。

(二)融资模式的多样化(1)基金融资。基金融资在近两年发展相对较快,2018年,普洛斯联合中国人寿保险公司成立了100亿的中国物流产业基金,2017年华夏幸福产业基金成立了75.1亿的中国产业新城基金,随着房地产市场逐渐趋于稳健发展,各种私募基金也愿意承受投资期长和高回报的投资模式,这种基金融资的方式很有可能会未来一种重要的融资渠道。(2)战略性融资。战略性融资不是简单地用股权来吸引投资者,而是真正的合作经营房地产项目,从项目的选定到最终的经营决策,均需要合作这共同商讨决定,2017年,万科房地产开发公司和美景集团的合作也拉开了本土开发商与大型外来开发商战略合作的序幕,随之而来,万科美景魅力之城,万科城,万科美景世?等项目不断问世,2018年,万科又和天伦房地产开发公司签订了战略合作协议,2019年河南昌建房集团与郑州康桥房地产开发公司的战略合作,可谓在郑州本土开发商界产生了极为重要的反响,本土开发商用自己的区位优势和政策优势吸引资金实力雄厚的大型开发商来加入项目的经营与运作,优势互补,合作共赢。(3)双创孵化专项债。这种融资方式主要职针对的是产业孵化园地产项目,双创孵化专用债以产业孵化园的企业为依托,以低于一般债券发行条件的门槛来发行债券,用于产业孵化园项目的建设和满足后期运营资金的需要,双创孵化专项债的资金使用成本即利率比一般债券要低,且对于发债方的信用评级要求也不高,可谓是门槛较低的一种融资方式,意在引导企业投身于双创教育事业和科研成果的转化上,不断推动经济发展和社会进步。(4)金融战略联盟。所谓的金融战略联盟与普通的战略联盟的区别是房地产企业联盟的对象不同,金融战略联盟,顾名思义,是指房地产企业与金融机构的战略联盟,比如康桥房地产开发公司与中原银行的战略联盟,在其18个法人股东中排名第五,在康桥房地产各个项目的开发过程中,中原银行为其提供了充足的财力支持。房地产企业与金融机构的强强联合,为房地产企业的业务拓展和金融机构的多元化经营提供了有效的融合方式,不仅缩短了资金筹集的时间,也降低了资金的使用成本。

三、结语

随之十九大的召开,国家提出的“一带一路”,京津冀一体化,特色小镇,双创教育等发展战略,中国城镇化进程不断加快步伐,房地产市场呈现平稳发展趋势,作为资金需求性企业,不断创新经营模式来吸引更多的投资者,更多更快的募集资金,反过来,改革融资模式,也会优化企业的经营管理,两者相辅相成。

参考文献

[1]王凯敏.购房尾款资产证券化融资模式的应用研究[D].兰州大学,2019.

[2]谢勇.中小房地产企业融资模式创新及竞争优势问题探析[J].财经界(学术版),2018(21).

[3]张惜.互联网金融下房地产企业融资模式研究[D].重庆理工大学,2018.

作者:祁琳 周洋 单位:郑州升达经贸管理学院

谈房地产企业融资模式创新责任编辑:张雨    阅读:人次